Comprar una casa es una de las decisiones financieras más importantes que podemos tomar. Sin embargo, antes de dar el paso, es clave comparar esta opción con otras inversiones como CETES o el S&P 500.
En este análisis, desglosamos los costos, riesgos y beneficios de comprar una casa en México y lo contrastamos con alternativas más rentables a largo plazo.
El costo real de comprar una casa
Supongamos que compras una propiedad en México por 5 millones de pesos y decides rentarla en $25,000 al mes (con incrementos del 3% anual).
Analicemos dos escenarios: pago de contado y financiamiento.
Escenario 1:
Compra de Contado
- (-) Valor inicial: $5,000,000
- (-) Gastos de escrituración (6%): $300,000
- (-) Gastos de mantenimiento e impuestos: Aproximadamente 1.5% anual
- (+) Ingreso por renta acumulado en 10 años: $3,439,163
- (+) Valor de la propiedad tras 10 años (con apreciación del 5% anual): $8,144,473
- (+) Ingreso por renta acumulado en 20 años: $8,061,112
- (+) Valor de la propiedad tras 20 años (con apreciación del 5% anual): $13,266,489
Ganancia neta en 10 años: $5,340,295
Ganancia neta en 20 años: $13,547,654
Comparación con Inversiones Alternativas
Si en lugar de comprar una casa, invirtiéramos los $5 millones en CETES (rendimiento del 7% anual) o en el S&P 500 (12% anual), los resultados serían:
- CETES (7% anual)
- 10 años: $9,835,756
- 20 años: $19,348,422
- S&P 500 (12% anual)
- 10 años: $15,529,241
- 20 años: $48,231,465
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Escenario 2:
Compra con Crédito Hipotecario
- Valor inicial: $5,000,000
- Monto financiado: $4,000,000
- Tasa de interés: 10% anual
- (-) Enganche (20%): $1,000,000
- (-) Gastos de escrituración (6%): $300,000
- (-) Gastos de mantenimiento e impuestos: Aproximadamente 1.5% anual
- (-) Pago mensual: $38,601
- (-) Pagos realizados en 10 años: $4,632,120
- (-) Saldo pendiente tras 10 años: $2,920,972
- (+) Valor de la propiedad tras 10 años (con apreciación del 5% anual): $8,144,473
- (+) Ingreso por renta acumulado en 10 años: $3,439,163
- (-) Pagos realizados en 20 años: $9,264,240
- (-) Intereses pagados en 20 años: $5,264,208
- (+) Valor de la propiedad tras 20 años (con apreciación del 5% anual): $13,266,489
- (+) Ingreso por renta acumulado en 20 años: $8,061,112
Ganancia neta en 10 años: $1,715,585
Ganancia neta en 20 años: $8,283,414
¿Y si la usaste para vivir en ella en vez de rentarla?
Tendrás que haber vivido ahí 20 años para que valga la pena la compra.
Beneficios Fiscales
Los bancos en México suelen aprobar hipotecas basándose en que el pago mensual no supere entre el 30% y 40% del ingreso mensual. Por lo que para este ejemplo, vamos a contemplar a una persona con un sueldo neto mensual de $120,000.
Los intereses de créditos hipotecarios son deducibles de impuestos, por lo que, pagando la casa a crédito esta persona puede recuperar:
- Devolución de impuestos en 10 años: $1,162,002
- Devolución de impuestos en 20 años: $1,743,787
Entonces:
Ganancia neta en 10 años: $2,877,588
Ganancia neta en 20 años: $10,027,201
Comparación con Inversiones Alternativas
Si en lugar de comprar una casa, invirtiéramos los $1.3 millones del enganche y escrituras en CETES (rendimiento del 7% anual) o en el S&P 500 (12% anual), los resultados serían:
- CETES (7% anual)
- 10 años: $2,612,559
- 20 años: $5,250,360
- S&P 500 (12% anual)
- 10 años: $4,290,502
- 20 años: $14,160,319
Y te sobran $38,601 cada mes para rentar una mejor propiedad.
Alternativamente
Puedes invertir el 10% del sueldo bruto anual ($17,166 al mes) en un PPR y ganar:
- CETES (7% anual)
- 10 años: $6,100,426
- 20 años: $17,422,685
- S&P 500 (12% anual)
- 10 años: $8,854,386
- 20 años: $35,978,563
Aún así, te sobrarían $21,435 para rentar una propiedad similar y al hacer deducible tu plan de retiro, recuperas 34% de ISR previamente pagado, equivalente a $70,165 anuales (con incrementos aproximados del 4% anual).
O sea, tienes líquidos $27,282 cada mes para rentar una mejor propiedad a la que comprarías.
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Conclusión:
¿Comprar una casa es la mejor inversión?
Si bien el mercado inmobiliario ofrece estabilidad y flujo de efectivo, los datos muestran que invertir en ETFs diversificados como el S&P 500 genera rendimientos mucho mayores a largo plazo.
Además, optar por un plan de inversión en ETFs con beneficios fiscales permite maximizar tu dinero sin los costos ocultos de los bienes raíces además de tener liquidez en el momento que lo necesites.
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